El acceso a la vivienda en alquiler, peor aún en 2025

Este año comenzó con doce promesas del gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda. A finales de 2025, según las estimaciones del Observatorio del Alquiler, vemos que en España la renta media por el alquiler de pisos ha pasado de 1.118 euros a 1.187 euros, lo que supone un récord histórico. Y si el año pasado se ofertaron 717.338 viviendas en el mercado de alquiler, la previsión a finales de este año es de sólo 696.118.

En términos de acceso a la vivienda en propiedad, 2024 finalizó con una media nacional de 2.271 euros por metro cuadrado. En noviembre de 2025, el precio ya era de 2.605 euros, según el portal inmobiliario idealista.com, casi un 15 por ciento más.

De esas doce promesas, dos llegan en casos extremos para cerrar el año: la creación de una empresa pública de vivienda y un sistema de garantías contra el impago del alquiler.

Y la lira también: Doce gobiernos prometen viviendas con las que España empezará en 2025.

Casa 47: un nuevo sistema de vivienda pública

A principios de diciembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano presentó Casa 47, una empresa estatal creada para apoyar el sistema de vivienda pública a través de la promoción del suelo y la gestión del alquiler.

Hay un precedente fallido: entre 2005 y 2012 funcionó en España una entidad similar, una empresa pública de alquiler. En siete años de funcionamiento apenas logró ejecutar 19.038 contratos de arrendamiento y fue liquidada, dejando una deuda de más de 37 millones de euros.

Los activos que gestionará Casa 47 son, inicialmente, 2.400 solares y 40.000 viviendas procedentes de la Sareb, un banco malo. Con participación público-privada, se creó en 2012 (tras la disolución de la Empresa Pública de Alquiler) para agrupar y gestionar inmuebles tóxicos (alto riesgo en términos de recuperación de inversiones). Estas viviendas tienen su origen en el rescate del sistema bancario tras la crisis de 2007.

La cuestión es que, en el contexto de déficit habitacional, estas viviendas llevan años inmovilizadas o en situaciones que dificultan su inclusión en el mercado de alquiler social. Por ejemplo, con reclamaciones de impagos, okupaciones, ya alquilados o en lugares donde nadie quiere ni puede vivir.

Casa 47, gestión de alquiler de vivienda pública

La nueva entidad prevé construir 55.000 viviendas para crear un parque comunitario estable de alquiler. Sin embargo, experiencias similares de gestión pública en el País Vasco, Cataluña y Madrid nos han demostrado que los costes de mantenimiento y gestión son muy elevados.

Está previsto celebrar un contrato de arrendamiento por hasta 75 años, con una duración inicial de 14 años y ampliaciones sucesivas hasta 7 años. El alquiler tendrá un tope del 30% de la renta media del hogar en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.

Tendrán acceso a este programa familias con ingresos entre 2 y 7,5 veces superiores al IPREM. Es decir, la horquilla de 14.400 a 63.000 euros que el Gobierno estima alcanzará al 60% de la población española (clase media y media alta). Aquellos que no alcancen el nivel mínimo requerido recibirían otras ayudas para la vivienda.

El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es un referente económico que fija el umbral de renta para el acceso a ayudas, prestaciones, subvenciones y becas públicas en España.

Preguntas sobre Casa 47

Aún está a la espera de definirse cómo será la gestión de la vivienda. De ahí que surjan una serie de dudas. Si la demanda potencial ronda los tres millones de familias, ¿quién promocionará ese número de viviendas y cuándo y dónde estarán disponibles? ¿Cuáles serán los costes públicos de mantener y gestionar el creciente parque inmobiliario y qué impacto tendrá esto en los impuestos de los ciudadanos? ¿Las familias beneficiarias serán desalojadas si no pagan? ¿Con qué frecuencia se revisará si los beneficiarios todavía son elegibles para permanecer en esas viviendas? ¿Podría la permanencia garantizada hasta los 75 años impedir en última instancia el acceso a nuevas familias y crear privilegios? ¿En qué medida podría distorsionar la libre competencia y encarecer las ventas y alquileres fuera del sistema?

Además, será necesario tener en cuenta el riesgo de que la oferta de Casa 47 no satisfaga la demanda de vivienda y que no se construya de acuerdo con las necesidades geográficas y económicas, enfatizando así las desigualdades.

Garantía para facilitar el acceso al alquiler

Aprobar arrendamientos a precios asequibles significa que el Estado (y por tanto los contribuyentes) se enfrentará a posibles impagos, daños a las viviendas y costes de suministros (electricidad, agua, gas). Esta cobertura será gestionada por las comunidades autónomas y está destinada a jóvenes menores de 35 años y personas vulnerables (según lo establecido en cada comunidad). Para su disfrute, el propietario y el inquilino deberán firmar un vínculo adecuado con la dirección.

El alquiler no puede ser superior a la tasa de referencia establecida por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, debiendo depositarse la fianza en determinados organismos oficiales. Estas medidas se aplicarán con carácter retroactivo a los contratos que estuvieran vigentes el 30 de enero de 2025.

Preguntas de aprobación

Una vez más, sobre el papel esta medida parece prometedora. Sobre todo porque este apoyo público puede ayudar a reducir la desconfianza de los propietarios hacia los grupos antes mencionados. Sin embargo, su eficacia es cuestionable por dos motivos:

La media nacional de solicitantes por cada casa de alquiler que aparece en el mercado es de 136 (el triple en Cataluña), por lo que los propietarios tienen la opción de elegir fuera de estos grupos.

El alquiler deberá ajustarse al índice de control de alquileres establecido en marzo de 2024, según la Ley 12/2023 de Vivienda. Por tanto, pocos inquilinos optarán por sumarse a esta medida cuando no sea obligatoria. Es decir, en la mayor parte de España.

Es más, esta garantía pública puede provocar efectos no deseados, como un aumento de los alquileres para estos colectivos si antes estaban alquilados por debajo del índice (“como paga el Estado, les subo el alquiler”), o un riesgo moral de que el arrendador administre mal la vivienda y no le importe no cobrar al inquilino si sabe que tiene garantía de que le cobrará. También podría verse como una confirmación indirecta de la morosidad: la Ley de Vivienda 12/2023 se sumó a las dificultades para ejecutar los desahucios introducidas por el Real Decreto de 2020, y ahora los propietarios cobrarán lo mismo aunque sus inquilinos lleguen tarde.

En definitiva, a pesar de los esfuerzos, todavía faltan medidas estructurales para racionalizar y mejorar el acceso a la vivienda de las familias, así como para garantizar seguridad jurídica en el mercado del alquiler.