Las tensiones en el mercado del alquiler han aumentado constantemente en los últimos años. Los precios están subiendo, la oferta de apartamentos es escasa y la competencia entre los inquilinos está aumentando. Ante esta situación, las administraciones públicas han estado buscando nuevas fórmulas para ampliar la oferta de vivienda asequible, sin depender exclusivamente de la construcción de nuevos fondos públicos, lo que es un proceso lento que requiere grandes inversiones.
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Por este motivo, la desgravación fiscal para los propietarios privados ha vuelto a ocupar un lugar central en la política de vivienda. La pregunta es obvia: ¿estos incentivos realmente cambian el comportamiento de los propietarios en un mercado donde las alternativas, como alquilar o vender a turistas, son más rentables y aparentemente más seguras?
La fiscalidad como herramienta de la política de vivienda.
La política de vivienda en España se distribuye entre los diferentes niveles de gobierno. Las comunidades autónomas tienen competencia exclusiva en esta materia, pero los instrumentos fiscales más relevantes, como el IBI y el IRPF, dependen de los ayuntamientos y del Estado. Esta combinación ha creado un mapa fiscal muy diverso según el territorio.
En este contexto, las administraciones recurrieron a tres tipos principales de instrumentos:
Incentivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas que estén incluidas en programas públicos de alquiler.
Reducciones mejoradas en el IRPF aplicables a los propietarios que cumplan determinadas condiciones.
Programas regionales que combinan ayudas directas con diversos incentivos fiscales para incentivar alquileres a precios moderados.
El propósito común es claro: incentivar a los pequeños propietarios a ofrecer viviendas en alquiler estable, con precios moderados y contratos a largo plazo, evitando el desplazamiento de la vivienda hacia usos más lucrativos pero menos accesibles.
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IBI: útil, pero soy insuficiente
El IBI es uno de los impuestos municipales más importantes. Su regulación permite a los municipios reducir la tarifa hasta en un 95% cuando la vivienda se incorpora a programas públicos de alquiler asequible. Esta posibilidad, prevista en el artículo 74.6 del texto refundido de la Ley de Hacienda Local, se utilizó con resultados desiguales.
Barcelona es el ejemplo más claro. Allí, el bono del 95% va acompañado de programas de referidos y garantías ante impagos. Esta combinación ha permitido atraer numerosas viviendas particulares para alquiler social, creando una vía de acceso estable y continua.
Sin embargo, otros municipios lograron un impacto mucho más limitado. Málaga es un caso ilustrativo: su bonificación, además de limitarse al 50%, se aplica exclusivamente a edificios terminados de obra nueva, destinados íntegramente al alquiler con rentas limitadas. Esto deja fuera a la gran mayoría del parque de viviendas existente y, por tanto, reduce el alcance de los incentivos. Esta medida, por sí sola, no puede movilizar viviendas de segunda mano que puedan incorporarse al alquiler asequible.
Además, los propietarios suelen valorar otros factores que no dependen del IBI: seguridad de pago, mediación profesional, seguro contra impagos o daños, rapidez en los trámites y apoyo administrativo. Si estos elementos no están presentes, una simple bonificación no basta para compensar el riesgo percibido.
El impacto en las finanzas municipales también es relevante. En las grandes ciudades, el costo fiscal se puede asumir mejor. En municipios medianos o pequeños, la pérdida de ingresos complica la aplicación de estas bonificaciones y requiere un análisis riguroso de su sostenibilidad presupuestaria.
Reducción del IRPF: un mecanismo potente pero ineficaz
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda creó un sistema reforzado de reducción del impuesto sobre la renta de las personas físicas por el arrendamiento de vivienda permanente. El incentivo más significativo es una reducción neta del rendimiento del 90% para los nuevos contratos firmados en áreas bajo tensión, siempre que también haya una reducción de precio en comparación con el contrato anterior.
Sobre el papel, se trata de uno de los incentivos fiscales más ambiciosos diseñados hasta ahora para afectar al mercado de alquiler. Pero, en la práctica, su aplicación real es pequeña. La razón principal es sencilla: la reducción del 90% sólo se puede aplicar si la comunidad autónoma declara zonas tensionadas. Sin esa declaración, no se puede implementar en absoluto. Y la mayoría de las comunidades no lo son. Entre ellos: Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía y Galicia, que rechazaron la declaración por razones ideológicas, técnicas, o porque consideran que este modelo no encaja en su política de vivienda.
En la práctica, esto desactivó el incentivo en gran parte de España.
A esto se suma la complejidad técnica de la norma. Para acceder a las reducciones reforzadas es necesario acreditar la reducción del contrato anterior, cumplir los requisitos formales y asumir posibles inspecciones fiscales.
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Comunidades autónomas: cuándo funcionan los incentivos (y cuándo no)
La experiencia demuestra que los incentivos fiscales sólo funcionan cuando se integran en políticas de vivienda coherentes, coordinadas y con recursos suficientes.
El País Vasco es el ejemplo más claro. Allí se combinan relevantes incentivos fiscales, garantías de recaudación pública y programas profesionalizados como Bizigune o ASAP. Esta estructura permitió capturar miles de casas particulares y reducir significativamente el riesgo para los propietarios.
En Cataluña, especialmente en municipios como Barcelona, las bonificaciones del IBI van acompañadas de mediación pública, seguros de impago y trámites sencillos. Esta integración explica los resultados positivos en la compra de apartamentos.
Por otro lado, el caso de Andalucía muestra las limitaciones que provoca la falta de coordinación. El Ministerio de Fomento admite que sólo el 8% de los municipios que cuentan con viviendas públicas de la Junta aplican la bonificación del IBI. Este bajo nivel de implementación revela un desajuste entre las administraciones y dificulta incluso que la vivienda pública aproveche los incentivos disponibles.
La fiscalidad acompaña, pero no reemplaza, la política de vivienda
Los incentivos fiscales pueden ayudar a aumentar la oferta de alquileres asequibles, pero sólo cuando funcionan como parte de una estrategia general. La evidencia muestra que los impuestos no transforman los mercados por sí solos. Para ser eficaz, debe estar respaldado por una gestión pública profesional y ofrecer seguridad jurídica y garantías reales a los propietarios.
Sin coordinación institucional, programas estables e inversión pública, los incentivos se convierten en medidas aisladas con poco impacto. Los impuestos pueden guiar el comportamiento y apoyar la política de vivienda, pero no pueden reemplazarla. Es un complemento necesario, no una solución suficiente.
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