Para la mayoría de las familias, ser propietario de una casa es la principal forma de acumular riqueza y transmitirla a las generaciones futuras.
Pero en Filadelfia y otras ciudades estadounidenses, los estudios han demostrado que si usted vive en un vecindario negro o hispano, es más probable que su casa sea tasada por debajo del valor de mercado en comparación con las casas en vecindarios blancos no hispanos. Esto se llama sesgo en la tasación de viviendas.
La tasación es un dictamen pericial sobre el valor de la vivienda. Lo determina un profesional autorizado que aplica las reglas y prácticas estándar de la industria.
Una tasación es clave para obtener una hipoteca para comprar una casa o refinanciar una hipoteca existente. Puede determinar si un solicitante obtiene una hipoteca e influir en cuánto cuesta la hipoteca. Por ejemplo, si el prestatario tiene que contratar una hipoteca por más del 80% del valor de la propiedad, en algunos casos puede ser necesario pagar un seguro hipotecario privado. Obtener la valoración correcta es clave para garantizar que los compradores de viviendas y quienes buscan refinanciar sus hipotecas puedan hacerlo en condiciones justas y equitativas.
Somos dos académicos que estudiamos los lugares urbanos y las personas que viven en ellos. Juntos, tenemos más de 80 años de experiencia trabajando para agencias federales de derechos civiles, enseñando en universidades de investigación y asesorando para la industria de la vivienda, agencias municipales y estatales, y organizaciones sin fines de lucro.
Recientemente trabajamos con la alcaldesa de Filadelfia, Cheryl Parker, en un plan para reducir los prejuicios raciales en las tasaciones de viviendas de Filadelfia.
Ley de Vivienda Justa de 1968
En 1968, el presidente Lyndon Johnson firmó la Ley de Vivienda Justa, que prohibía negar vivienda por motivos de raza, color, religión u origen nacional. El Congreso añadió el sexo en 1974 y la discapacidad y el estado familiar en 1988.
La Ley de Vivienda Justa se aprobó apenas siete días después del asesinato del reverendo Martin Luther King y dos meses después de la publicación del informe de la Comisión Kerner. Este informe federal examinó las causas de la violencia racial en Estados Unidos en la década de 1960 y concluyó: “Nuestra nación avanza hacia dos sociedades, una negra y otra blanca, separadas y desiguales.
La adopción de la Ley de Vivienda Justa no puso fin a la discriminación en materia de vivienda. Pero a lo largo de los años, la segregación residencial ha ido disminuyendo lentamente, y los actos de discriminación más flagrantes y obvios, como la quema de cruces y los disparos, rara vez ocurren.
En los últimos años, la atención se ha centrado en las disparidades raciales en las valoraciones de las viviendas determinadas por las tasaciones. Esto refleja en parte algunas acusaciones públicas de alto perfil sobre prejuicios raciales en tasaciones que han sido reveladas cuando los propietarios “blanquean” sus casas.
El blanqueo describe cómo un propietario negro que recibe una tasación baja elimina todos los signos de que una persona negra vive en la casa, reemplaza las fotos familiares con fotos de personas blancas y tiene un amigo blanco en casa cuando llega el segundo tasador, dando la impresión de que es la casa de una familia blanca. Se detecta sesgo cuando la segunda estimación da un valor mayor que la primera.
El hecho de que el 94% de los tasadores y tasadores en EE.UU. sean blancos puede ser un factor contribuyente.
La discriminación en la tasación es injusta, contribuye a las disparidades raciales de riqueza y viola la Ley de Vivienda Justa.
El sesgo en la evaluación del hogar es un problema nacional
Múltiples estudios han demostrado que las casas en vecindarios negros y morenos en todo Estados Unidos, en igualdad de condiciones, están valoradas menos que casas comparables en vecindarios blancos. El sesgo de valoración es sólo un factor en esto, así como las prácticas inmobiliarias y de exclusión históricas y contemporáneas, las elecciones individuales y otros factores.
Una forma de identificar la discriminación en las tasaciones sería comparar con qué frecuencia las tasaciones están por debajo de los precios de venta negociados en vecindarios no blancos en comparación con vecindarios blancos. Nuestra investigación ha documentado que las tasaciones en sí mismas son a veces representaciones sesgadas de los valores de las viviendas.
A nivel nacional, el porcentaje de tasaciones por debajo del precio de venta es significativamente mayor en los vecindarios no blancos que en los blancos. No hay ninguna razón aparente para que las tasaciones deban ser sistemáticamente más altas o más bajas que los precios de venta en vecindarios blancos o no blancos.
Esa también es una pregunta de Filadelfia.
El sesgo de tasación también existe en Filadelfia, como hemos demostrado en nuestros análisis utilizando el exclusivo conjunto de datos de tasación de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (UAD).
La UAD es la única fuente de información a nivel barrial sobre actividades de evaluación de viviendas. Sin embargo, el conjunto de datos informa sobre menos de la mitad de las zonas censales de Filadelfia porque la FHFA a menudo suprime datos debido a preocupaciones de privacidad. En zonas con pocas transacciones, los informes de datos podrían identificar a propietarios individuales.
A principios de este año, adoptamos un enfoque diferente utilizando datos de préstamos de 2021-24 de la Ley de Divulgación de Hipotecas. HMDA es una base de datos federal que se publica anualmente y que contiene información detallada sobre la mayoría de las solicitudes de hipotecas en los EE. UU. Los datos incluyen raza, características de la hipoteca, valor de la propiedad, ubicación y otros detalles.
Queríamos entender si había un patrón de solicitudes denegadas para hipotecas de refinanciamiento con retiro de efectivo donde el único motivo de denegación del prestamista era la garantía, que generalmente está determinada por la tasación. Las hipotecas de refinanciamiento con retiro de efectivo son préstamos que cancelan el préstamo existente de un propietario y le permiten pedir prestado parte del valor líquido que tiene en su casa.
Nuestro estudio muestra que era significativamente más probable que la garantía fuera el único motivo de ejecución hipotecaria en vecindarios no blancos y para propietarios de viviendas no blancos.
Este era el caso independientemente de si el propietario buscaba una hipoteca convencional o una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Los prestatarios de la FHA a menudo tienen líneas de crédito más bajas o pagos iniciales más bajos que los prestatarios convencionales y pagan una prima de seguro que compensa el mayor riesgo que representan.
Los dos estudios realizados en Filadelfia utilizaron metodologías diferentes para llegar a la misma conclusión, que compartimos en un informe de septiembre de 2025 para un fondo de reinversión sin fines de lucro en el que uno de nosotros es asesor principal. La conclusión es la siguiente: ya sea que esté buscando comprar una casa o acceder al patrimonio almacenado de una casa que ya posee en Filadelfia, se encuentra en desventaja en la valoración de bienes raíces si es una persona de color o si su casa está en un vecindario predominantemente negro o hispano.
Posibles soluciones
Hay curas disponibles, pero en el clima político actual, la carga recae cada vez más sobre los gobiernos locales, los grupos de defensa sin fines de lucro y los actores de la industria, no sobre el gobierno federal.
Más transparencia: la industria de tasación de viviendas es opaca. Si bien el conjunto de datos de evaluación único proporciona cierta información sobre el sesgo de evaluación, muchos de sus datos no son públicos. Además, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. no incluyó datos de evaluación a nivel de vecindario para las transacciones de la Administración Federal de Vivienda.
Una base de datos nacional de tasaciones, similar a la base de datos de solicitudes de préstamos de la HMDA, mejoraría la transparencia y la rendición de cuentas. Aunque la HMDA no ha eliminado la discriminación en los préstamos, es una herramienta valiosa para detectar y abordar la discriminación.
Esté informado: una tasación justa garantiza que los propietarios tengan una opinión independiente, precisa y profesional sobre el valor de su vivienda. Pero los propietarios deben comprender cómo se obtuvo esa opinión y cómo pueden cuestionar esa opinión de valor cuando sea apropiado. Algunos prestamistas ahora permiten que el propietario obtenga una segunda opinión si cree que el valor de tasación es incorrecto.
Aumentar la conciencia pública: los funcionarios locales pueden informar al público sobre los detalles de las evaluaciones y qué se puede hacer cuando ocurre sesgo. Filadelfia está tomando medidas. El Programa de Sesgo en la Tasación de Viviendas de la ciudad trabaja para aumentar la diversidad de los tasadores locales, mejorar la transparencia de las tasaciones y educar a los consumidores.
Presentar una queja: HUD se ha retirado significativamente de la lucha contra el sesgo de evaluación, incluida la disolución del Grupo de Trabajo PAVE de la era Biden, que avanzó en el tema. La administración Trump ha obstaculizado aún más la implementación de la Ley de Vivienda Justa al despedir y revertir políticas críticas que durante mucho tiempo han demostrado ser efectivas para combatir la discriminación en materia de vivienda.
Sin embargo, aquellos que crean que han estado sujetos a sesgos en la evaluación pueden presentar quejas ante HUD o sus agencias de vivienda justa estatales o locales. Esto al menos creará un registro de la frecuencia del problema.
Dado el papel disminuido del gobierno federal en la actualidad, existe una carga adicional para las agencias de derechos civiles estatales y locales y las organizaciones sin fines de lucro para garantizar que las presuntas violaciones sean investigadas y, cuando sea necesario, procesadas.
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