Alrededor del 14% de las ventas inmobiliarias en España en 2024 fueron realizadas por extranjeros. Y más de la mitad de estas operaciones (52%) fueron realizadas por ciudadanos extracomunitarios.
Por otro lado, el mercado de alquiler mostró un mayor nivel de tensión también en 2024: hay 96.512 casas menos en el mercado, y por cada una ofrecida, 124 familias se interesaron en los primeros 10 días en el mercado (en 2023, fueron 45). En cuanto al precio, se produjo un incremento del 11,2% respecto al año anterior, por lo que el precio medio del alquiler de un espacio residencial es de 1.118 euros.
Además, el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de septiembre de 2025 muestra que para el 14,8% de las personas que viven en España la vivienda es el primer problema social del país.
100% de impuestos.
El grupo parlamentario de los socialistas presentó un proyecto de ley “para fomentar el alquiler de pisos a precios asequibles”. Entre el paquete de medidas propuestas se encuentra el impuesto estatal complementario sobre la venta de inmuebles a no residentes en la Unión Europea, que aplica un impuesto del 100% a la compra y venta de inmuebles por parte de residentes no comunitarios.
La iniciativa, aceptada a trámite a finales de mayo de 2025, pretende desalentar la compra de vivienda por parte de estos compradores, para quienes un edificio residencial suele funcionar como una propiedad de inversión.
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Este impuesto se aplicaría a la compra de viviendas de segunda mano cuando el comprador no sea residente en la UE (las compras de viviendas nuevas ya están sujetas al IVA). El Estado sería el encargado de gestionar, recaudar e inspeccionar los impuestos, sin la intervención de las comunidades autónomas.
Reto legal
Esta propuesta provoca posibles fricciones a nivel legal, tanto desde el punto de vista constitucional como en materia de derechos comunitarios.
Por un lado, está la posible inconstitucionalidad del impuesto. Un impuesto del 100% podría considerarse confiscatorio y sería contrario a la prohibición de decomiso prevista en el artículo 31.1 de la Constitución Española:
“Cada uno contribuirá al sostenimiento del gasto público de acuerdo con sus capacidades económicas a través de un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.
Además, a nivel europeo, el impuesto podría violar el principio de libre circulación de capitales consagrado en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE:
“Están prohibidas todas las restricciones al movimiento de capitales entre los Estados miembros y entre los Estados miembros y terceros países.
En este caso, el término “terceros países” equivaldría al término “residentes no pertenecientes a la UE”.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha aceptado excepciones a este principio sólo cuando están debidamente justificadas por razones imperiosas de interés general, que “permiten a los poderes públicos españoles restringir el acceso o el ejercicio de la actividad económica”.
Sin embargo, ya ha considerado discriminatorio, por ejemplo, el trato dado a los no residentes en la aplicación de los impuestos sobre sucesiones y donaciones:
“El Reino de España no ha cumplido las obligaciones que le imponen los artículos 63 del TFUE y 40 del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo de 2 de mayo de 1992, que permiten establecer diferencias en el tratamiento fiscal de donaciones y herencias entre herederos y donatarios residentes y no residentes en España, entre no residentes y no residentes en España, entre no fallecidos y no residentes en España. de España y fuera de ella.
Además, en el ámbito de los derechos humanos, el derecho a la propiedad está protegido por el Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH) a través del Primer Protocolo Adicional, que incluye referencia a la legislación fiscal:
“Toda persona natural o jurídica tiene derecho al respeto de su propiedad. Nadie puede ser privado de su propiedad sino por razones de beneficio público y en las condiciones previstas por la ley y los principios generales del derecho internacional. Las disposiciones anteriores se entienden sin cuestionar el derecho de los Estados a dictar las leyes que estimen necesarias para regular el uso de la propiedad de acuerdo con el interés general o garantizar el pago de contribuciones de acuerdo con el interés general o una multa.”
De hecho, la interpretación del Tribunal Europeo de Derechos Humanos exige un equilibrio entre el interés general y la protección de la propiedad privada. En este caso, un impuesto del 100% podría considerarse una carga excesiva, que probablemente violaría los derechos de propiedad protegidos por el CDEH.
Experiencias internacionales
A nivel internacional existen diferentes precedentes para regular la compra de propiedades por parte de extranjeros. Canadá utiliza un modelo mixto: la provincia de Ontario aplica una medida fiscal, el Impuesto a la Especulación de No Residentes, que grava la compra de bienes inmuebles con un tipo impositivo del 25%. Esta medida provincial se complementa con la Ley de prohibición de compra de propiedades residenciales no canadienses, que es una restricción directa a nivel federal.
Dinamarca opta exclusivamente por restricciones legales directas a las compras, sin recurrir a impuestos. Esta medida fue autorizada específicamente por la Unión Europea y le permite mantener su legislación, que restringe la adquisición de segundas viviendas por parte de no residentes.
Tales experiencias muestran que es factible adoptar diferentes tipos de medidas, cuya eficacia depende en gran medida de su adecuado diseño, su proporcionalidad y el estricto cumplimiento del derecho de la UE.
¿Solución eficaz o riesgo innecesario?
Aunque la medida propuesta por el Grupo Parlamentario de los Socialistas responde a una necesidad urgente, el enfoque elegido podría resultar excesivo y cuestionable desde el punto de vista jurídico por su posible inconstitucionalidad e incumplimiento del derecho de la UE.
Asimismo, cabe preguntarse si esta medida es adecuada para promover la vivienda asequible.
En cualquier caso, si la propuesta avanza será necesaria una técnica legislativa rigurosa, que evite potenciales litigios y respete los principios básicos de la normativa española y europea.
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