La crisis de la vivienda está obligando a los estadounidenses a elegir entre asequibilidad y seguridad.

Imagínate esto: quieres comprar un lugar para vivir y tienes dos opciones.

La Opción A es una hermosa casa en California cerca de buenas escuelas y oportunidades laborales. Pero eso cuesta casi $1 millón (la casa promedio en California se vende por $906,500) y estarías pagando una hipoteca que ha aumentado un 82% desde enero de 2020.

La opción B es una casa similar en Texas, donde la casa mediana cuesta menos de la mitad: sólo $353,700. ¿El truco? La opción B está ubicada en un área con riesgo significativo de huracanes e inundaciones.

Como profesor de planificación urbana, sé que esto no es sólo un escenario hipotético. Ésa es la elección imposible que enfrentan millones de estadounidenses todos los días cuando la crisis inmobiliaria de Estados Unidos choca con el cambio climático. Y no lo tomamos bien.

Los números cuentan la historia.

Los patrones de migración son agudos. Tomemos como ejemplo a California, que perdió 239.575 residentes en 2024, la mayor migración de cualquier estado. Los altos costos de la vivienda son el principal factor: el precio medio de la vivienda en California es más del doble de la media nacional.

¿Adónde van estos residentes desplazados? Muchos van a estados del sur y del oeste como Florida y Texas. Texas, que es el principal destino de los ex californianos, experimentó un aumento neto de 85.267 personas en 2024, principalmente debido a la migración interna. Estos recién llegados se sienten atraídos principalmente por los mercados inmobiliarios más asequibles.

Los costos de la vivienda son el principal factor del éxodo de California, señala Los Angeles Times.

No se trata simplemente de personas que persiguen impuestos más bajos. Es una crisis de asequibilidad de la vivienda en marcha. El ingreso familiar anual necesario para calificar para una hipoteca de vivienda promedio en California era de aproximadamente $237,000 en junio de 2025, según un análisis reciente: más del doble del ingreso familiar promedio del estado.

Según la Oficina del Censo de EE. UU., más de 21 millones de hogares inquilinos en todo el país gastarán más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda en 2023. Para ellos y otros que luchan por sobrevivir, los cálculos financieros son simples, incluso si el cálculo del riesgo no lo es.

Esto me parece preocupante. En esencia, Estados Unidos está creando un sistema en el que sus ingresos determinan su exposición a los desastres climáticos. Cuando la vivienda se vuelve inasequible en áreas más seguras, la única propiedad disponible y asequible suele estar en lugares más riesgosos: áreas con menor riesgo de inundaciones en Houston y la costa de Texas, o áreas con mayor riesgo de incendios forestales a medida que las ciudades de California se expanden hacia colinas y cañones propensos a incendios.

El riesgo climático pasa a ser parte de la ecuación

Los destinos que atraen a recién llegados no son exactamente refugios seguros. Las investigaciones muestran que en 2023, 63,365 personas más se mudaron a condados de EE. UU. con alto riesgo de incendio que las que se fueron, y la mayoría se dirigió a Texas. Mientras tanto, mi propia investigación y otros estudios de recuperación de desastres han demostrado cómo las comunidades más vulnerables (residentes de bajos ingresos, personas de color, inquilinos) enfrentan los mayores obstáculos para la reconstrucción después de un desastre.

Consideremos la crisis de seguros que se está gestando en estos estados de destino. Decenas de aseguradoras en Florida, Luisiana, Texas y otros lugares han quebrado en los últimos años, incapaces de manejar las crecientes reclamaciones derivadas de desastres cada vez más frecuentes y graves, como incendios forestales y huracanes. Los economistas Benjamin Keys y Philip Mulder, que estudian los efectos del cambio climático en el sector inmobiliario, describen los mercados de seguros en algunas áreas de alto riesgo como “quebrados”. Entre 2018 y 2023, las aseguradoras cancelaron casi 2 millones de pólizas para propietarios de viviendas en todo el país, cuatro veces la tasa históricamente típica.

Sin embargo, la gente continúa desplazándose hacia zonas de riesgo. Por ejemplo, investigaciones recientes muestran que la gente se ha mudado hacia áreas con mayor riesgo de incendios forestales, incluso manteniendo constantes la riqueza y otros factores. La belleza salvaje de las zonas propensas a incendios puede ser parte del atractivo, pero también lo pueden ser la disponibilidad de alojamiento y los precios.

El fracaso de la política detrás de las elecciones fraudulentas

En mi opinión, no se trata realmente de una elección individual, sino de un fracaso político. El estado de California pretende construir 2,5 millones de viviendas nuevas para 2030, lo que requeriría añadir más de 350.000 unidades al año. Sin embargo, en 2024, el estado añadió sólo unas 100.000 personas, muchísimo menos de lo que se necesita. Cuando los gobiernos locales restringen el desarrollo de viviendas mediante zonificaciones excluyentes, efectivamente cobran a las familias trabajadoras y las empujan al riesgo.

Mi investigación sobre recuperación de desastres ha demostrado consistentemente cómo la política de vivienda se cruza con la vulnerabilidad climática. Las comunidades con opciones de vivienda limitadas antes de los desastres se vuelven aún más limitadas después. La gente no puede “elegir” la resiliencia si los lugares resilientes no les permiten construir viviendas asequibles.

El gobierno federal ha comenzado a reconocer esta conexión, hasta cierto punto. Por ejemplo, en 2023, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias alentó a las comunidades a considerar la “vulnerabilidad social” en la planificación de desastres, además de aspectos como el riesgo geográfico. La vulnerabilidad social se refiere a factores socioeconómicos como la pobreza, la falta de transporte o las barreras lingüísticas que dificultan que las comunidades hagan frente a los desastres.

Sin embargo, la agencia recientemente se retractó de esa medida, justo cuando comenzaba la temporada de huracanes de 2025.

En mi opinión, cuando una sociedad obliga a las personas a elegir entre pagar una vivienda y mantenerse a salvo, esa sociedad ha fracasado. La vivienda debe ser un derecho, no un cálculo de riesgo.

Pero hasta que los formuladores de políticas aborden las políticas subyacentes que crean escasez de viviendas en áreas seguras y no logran proteger a las personas en áreas vulnerables, el cambio climático seguirá cambiando quién vive y dónde y quién se queda atrás cuando ocurra el próximo desastre.