Las tasas hipotecarias en EE.UU. siguen altas y la Reserva Federal puede hacer muy poco al respecto

Los compradores de viviendas estadounidenses no pueden tomar un respiro.

La tasa hipotecaria a 30 años está estancada en máximos recientes muy por encima del 6% y ahora promedia el 6,48%, según datos publicados el 4 de junio de 2026 por Freddie Mac, que agrupa y vende préstamos hipotecarios. Esto supone otro golpe para los estadounidenses que esperan comprar una casa o refinanciar su hipoteca actual, que estaba fijada a tasas igualmente altas. Eso también es un fuerte salto desde febrero de 2026, cuando el costo de financiar una hipoteca a 30 años cayó a solo el 6%.

Las hipotecas caras están pesando sobre el mercado inmobiliario en general, un hecho que no se le ha escapado al presidente Donald Trump. Lideró una agresiva campaña para presionar a la Reserva Federal, que fija la tasa de referencia a corto plazo, para que hiciera recortes más profundos en los costos de endeudamiento. El nuevo jefe de la Reserva Federal, Kevin Warsh, también ha hablado de recortar las tasas de interés desde que fue nominado por Trump, un cambio respecto de su anterior postura antiinflacionaria.

Como profesor de finanzas, me han preguntado por qué las tasas hipotecarias están aumentando a pesar de que la Reserva Federal las ha mantenido estables después de una serie de recortes en 2024 y 2025. En realidad, el banco central tiene poco control sobre los costos hipotecarios, y los estadounidenses podrían quedarse atrapados con tasas altas durante mucho tiempo.

¿Hasta qué punto puede la Reserva Federal controlar las tasas hipotecarias?

No tanto.

La Reserva Federal afecta directamente la tasa de los fondos federales, la tasa de interés a corto plazo que los bancos se cobran entre sí por los préstamos a un día. Mucha gente supone que las tasas hipotecarias varían al ritmo de las decisiones de la Reserva Federal, pero, de hecho, están impulsadas principalmente por los mercados financieros.

Las hipotecas a treinta años son activos a largo plazo. Los inversores que compran esos préstamos, ya sea directamente o a través de valores respaldados por hipotecas, toman decisiones basadas en lo que creen que serán la inflación, el crecimiento económico, el endeudamiento gubernamental y las tasas de interés en los años futuros.

Entonces, ¿qué afecta las tasas hipotecarias?

La inflación es uno de los factores más importantes. Aunque la inflación ha caído significativamente desde los picos de 2022 y 2023, los inversores siguen sin saber cuándo volverá al objetivo oficial a largo plazo de la Reserva Federal del 2%, especialmente con los elevados precios del petróleo y el conflicto en curso con Irán.

Esta incertidumbre es importante porque cuando los prestamistas otorgan una hipoteca a tasa fija a 30 años, están invirtiendo capital durante décadas. Si la inflación resulta ser más alta de lo esperado, los pagos futuros que reciban los prestamistas serán menos valiosos en términos de poder adquisitivo real. Para compensar ese riesgo, los inversores exigen mayores rendimientos a cambio de mayores costos de endeudamiento. Cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el rendimiento.

El endeudamiento del gobierno federal es otro factor importante. Las perspectivas presupuestarias a largo plazo del registrador independiente de la Oficina de Presupuesto del Congreso predicen que seguirán existiendo grandes déficits federales y niveles de deuda crecientes en los próximos años. Se estima que el enorme proyecto de ley de impuestos e inmigración de Trump, aprobado por el Congreso controlado por los republicanos en 2025, agregará 3,4 billones de dólares al déficit federal para 2034.

La financiación del déficit requiere que el Tesoro de Estados Unidos emita grandes cantidades de deuda mediante la venta de bonos gubernamentales y otros valores. Cuando aumenta la oferta de bonos gubernamentales, los inversores pueden necesitar rendimientos más altos para absorber esa oferta adicional. Y como los rendimientos de los bonos del Tesoro sirven como punto de referencia para muchos tipos diferentes de costos de endeudamiento en toda la economía, las tasas hipotecarias a menudo varían con ellos. En particular, las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años mucho más estrechamente que la tasa de los fondos federales.

¿Qué más afecta las tasas hipotecarias?

Una capa adicional de complejidad son los valores respaldados por hipotecas, que consisten en paquetes de préstamos que se venden a inversores en lugar de permanecer en el balance del prestamista. Los inversores que poseen estos valores enfrentan riesgos que los inversores en bonos del tesoro no enfrentan. El principal de ellos es el derecho a refinanciar: los propietarios pueden refinanciar cuando las tasas bajan, liquidar el préstamo más rápido de lo que permite el acuerdo hipotecario o mudarse inesperadamente y liquidar el préstamo anticipadamente.

Por lo tanto, los inversores generalmente exigen una prima sobre los rendimientos del Tesoro cuando compran valores respaldados por hipotecas para compensar este riesgo de pago anticipado. De lo contrario, se verían atrapados con un rendimiento inferior al que esperaban originalmente cuando compraron ese préstamo.

Debido a que las tasas hipotecarias son altas, la expectativa general es que muchos propietarios refinanciarán a tasas más bajas cuando puedan. Eso significa que el riesgo de refinanciamiento es más alto de lo habitual y ha mantenido elevado el diferencial, o diferencial, entre los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias en comparación con las normas históricas, según el Centro para el Financiamiento de la Vivienda del Urban Institute.

En resumen, incluso si los rendimientos de los bonos del Tesoro se mantienen estables, un diferencial hipotecario más alto podría mantener las tasas hipotecarias más altas de lo que los prestatarios podrían esperar. Esto ayuda a explicar por qué las tasas hipotecarias no siempre se mueven en la misma dirección que la política de la Reserva Federal y por qué las tasas hipotecarias se han mantenido altas incluso después de que la Reserva Federal comenzó a recortar las tasas de interés a corto plazo en 2024.

Por qué ayuda tener una visión a largo plazo

Por último, hay una perspectiva histórica importante que a menudo falta en los debates sobre el mercado hipotecario actual.

Muchos estadounidenses están comparando las tasas hipotecarias actuales con las tasas extremadamente bajas disponibles en 2020 y 2021, cuando algunos prestatarios obtuvieron hipotecas a 30 años a tasas inferiores al 3%. Se encontraban entre las tasas hipotecarias más bajas jamás registradas en Estados Unidos (la excepción más que la regla) y el resultado de las medidas de emergencia de la Reserva Federal para sacar a la economía de la recesión.

De hecho, durante la mayor parte de la década de 1990 y principios de la de 2000, las tasas hipotecarias a menudo oscilaron entre el 6% y el 8%. Vistas desde esa perspectiva, las tasas actuales son mucho menos inusuales de lo que muchos estadounidenses pensarían.

Las hipotecas existen desde hace más de dos milenios, sobreviviendo a imperios, reinos, depresiones, guerras, crisis financieras y revoluciones tecnológicas. Los detalles han cambiado drásticamente, pero la economía subyacente no: los prestamistas siempre han exigido una compensación por el riesgo de inflación, la incertidumbre y el valor temporal del dinero.

Es por eso que las tasas hipotecarias no las determina únicamente la Reserva Federal, sino millones de inversionistas que emiten juicios sobre el futuro. Y por ahora, esos inversores se mantienen cautelosos.