Los impuestos a la propiedad de Detroit, los más altos entre las principales ciudades estadounidenses, siguen siendo una carga para los hogares de bajos ingresos de la ciudad. El incumplimiento de estos impuestos puede dar lugar a la confiscación de la propiedad.
La alcaldesa Mary Sheffield presionó por una reducción del impuesto a la propiedad durante su primer discurso sobre el estado del estado en marzo de 2026. Sheffield propuso reducir los impuestos a la propiedad de la ciudad del 30% al 60%, un cambio que los legisladores de Michigan tendrían que aprobar.
Es probable que la ciudad de Detroit reciba alrededor de $164 millones en impuestos a la propiedad en el año fiscal 2026, menos que el impuesto recaudado de los casinos de la ciudad. Los impuestos a la propiedad financian la seguridad pública, las bibliotecas, el alcantarillado y otros servicios de la ciudad.
Amanda Nothaft, directora de datos y análisis de Poverty Solutions de la Universidad de Michigan, explica el alcance de la carga del impuesto a la propiedad de Detroit y los caminos para la reforma.
¿Qué opina del enfoque del alcalde sobre este tema de larga data?
La propuesta de impuesto a la propiedad del alcalde de Sheffield es un esfuerzo audaz para atraer nuevos residentes, hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible y luchar contra la pobreza. Los ahorros fiscales pueden ayudar a los residentes de Detroit a pagar sus necesidades básicas.
Los altos impuestos a la propiedad existentes en Detroit pueden disuadir a la gente de mudarse a la ciudad y limitar la capacidad de los residentes para encontrar y empezar a trabajar.
Encontrar una fuente permanente de financiación para reemplazar los ingresos perdidos por los recortes del impuesto a la propiedad es el mayor desafío para la propuesta del alcalde. A largo plazo, Sheffield cree que el crecimiento económico y demográfico de Detroit compensará los costos, pero a corto plazo su administración necesitará encontrar otras fuentes de ingresos. La adopción de nuevos impuestos requerirá la cooperación con los líderes estatales en la adopción de nuevas leyes. Las propuestas incluyen un impuesto al entretenimiento sobre las entradas de deportes y conciertos.
¿Cuánto pagan ahora los habitantes de Detroit en impuestos a la propiedad? ¿Es alto en comparación con ciudades similares?
Los habitantes de Detroit pagaron la tasa de impuesto a la propiedad efectiva más alta entre las grandes ciudades de Estados Unidos, un 3,02% en 2024, según un estudio del Instituto Lincoln de Política Suelo.
La tasa efectiva del impuesto a la propiedad es el porcentaje real del valor total de mercado de la propiedad que se paga en impuestos a la propiedad. La alta tasa efectiva de Detroit está impulsada tanto por las altas tasas impositivas como por los bajos valores de las viviendas.
La tasa impositiva de Detroit es significativamente más alta que la de otras ciudades del Medio Oeste. La tasa impositiva efectiva de Milwaukee es del 1,78%. En Indianápolis es del 1,20% y en Chicago del 1,50%.
Con una base impositiva cada vez menor, Detroit enfrenta presiones financieras para generar ingresos para reparar la infraestructura obsoleta y financiar los servicios de la ciudad. Estos factores alentaron a las autoridades fiscales locales a establecer una tarifa por kilometraje alta, un 48% por encima de la tarifa media de otras ciudades de Michigan. La tasa de millaje es el impuesto que paga un propietario sobre $1,000 del valor de su propiedad.
¿Qué factores impulsan las facturas caras?
Detroit ha experimentado décadas de erosión de la base impositiva debido a la pérdida de población a largo plazo que ha reducido el valor de las propiedades, junto con los costos fijos de mantener la infraestructura existente.
Estas limitaciones, junto con la necesidad de financiar servicios para apoyar a las poblaciones de bajos ingresos y la falta de autoridad para generar ingresos a partir de otros impuestos, contribuyen a los altos impuestos a la propiedad. Todas las ciudades de Michigan enfrentan este desafío, ya que la ley estatal requiere aprobación legislativa para recaudar impuestos locales. Este poder se otorga con mayor libertad en otros estados, como Illinois y Ohio.
¿Cómo afectan los altos impuestos a la propiedad la capacidad de los residentes para comprar una casa en la ciudad?
Los altos impuestos a la propiedad dificultan el acceso a una vivienda. Echemos un vistazo a cómo se calculan los impuestos a la propiedad y qué agregan al pago de su hipoteca.
La plataforma inmobiliaria en línea Redfin informa que el precio medio de una vivienda en Detroit era de 104.000 dólares en marzo de 2026. Un comprador que hiciera un pago inicial del 20% y contratara una hipoteca a 30 años al 6,6% tendría un pago hipotecario mensual de unos 531 dólares. El impuesto a la propiedad es un costo adicional.
En Michigan, los propietarios pagan impuestos a la propiedad sobre el 50% del valor tasado de la propiedad. Las evaluaciones se basan en el valor de mercado y las determinan los funcionarios de la ciudad para cada propiedad cada dos años.
La aplicación de la tasa de Detroit de 2024 de 67,9464 al 50% del valor medio de la vivienda, o $52,000, da como resultado una factura de impuestos a la propiedad de casi $3,533 por año, o $294 por mes, lo que agrega un 50% adicional a los costos mensuales básicos de vivienda. Para un hogar de Detroit que gana el ingreso medio anual de la ciudad de $39,938, $825 al mes en hipoteca e impuestos consumirían el 25% de sus ingresos.
Además de los impuestos hipotecarios y a la propiedad, los propietarios también deben pagar seguros de propiedad y agua a tasas que exceden las normas nacionales. Y luego están las facturas de luz, gas e internet.
En comparación con una casa suburbana de precio similar, una casa en Detroit tiene una carga fiscal más alta (posiblemente hasta un 70% más que una ciudad como Sterling Heights o Livonia), menos servicios comunitarios como centros recreativos y escuelas de bajo rendimiento. Por eso, comprar en Detroit puede parecer una mala decisión financiera.
Las empresas enfrentan tasas de impuestos a la propiedad aún más altas (82,18 millones en 2025), lo que es un 34% más alto que la media estatal de 61,20 millones. La tasa impositiva más alta, combinada con regulaciones complicadas y altas tarifas de licencias y permisos, hacen que sea difícil para cualquiera abrir y mantener una pequeña empresa en Detroit.
¿Cuál es la mejor manera de reformar los impuestos a la propiedad?
Las investigaciones muestran que los altos impuestos a la propiedad perjudican desproporcionadamente a los hogares de bajos ingresos. Esto subraya la importancia de la reforma del impuesto a la propiedad en Detroit.
Sin embargo, las investigaciones también muestran que los recortes de impuestos a la propiedad pueden ser contraproducentes si los recortes resultan en menos servicios gubernamentales.
Un recorte del impuesto a la propiedad podría aliviar las presiones financieras sobre los propietarios de viviendas de Detroit, pero también podría resultar en menos servicios gubernamentales. Charlie Triballeau/AFP vía Getty Images
Debido a estos posibles impactos negativos, la forma en que se reducen los impuestos es importante si el objetivo es mejorar la asequibilidad. El simple hecho de reemplazar los impuestos a la propiedad con impuestos sobre las ventas afecta más a los residentes de bajos ingresos, perjudica a los inquilinos y hace que la base impositiva sea más volátil, ya que los ingresos se ven directamente afectados por los ciclos económicos. En una recesión, los impuestos sobre las ventas caen porque la gente gasta menos. Los impuestos a la propiedad se mantienen constantes.
¿Qué leyes existen ya para proteger a los propietarios de viviendas?
La Proposición A y la Enmienda Headlee son las estrategias actuales utilizadas para controlar los impuestos a la propiedad en Michigan. La Proposición A entró en vigor en 1994 y la Enmienda Headlee se adoptó en 1978.
La Proposición A es una ley estatal que limita los aumentos en el valor imponible de la propiedad a la tasa de inflación o al 5%, lo que sea menor.
La Enmienda Headlee limita el crecimiento de los ingresos por impuestos a la propiedad a nivel de ciudad, municipio o condado a la tasa de inflación.
Ambas leyes benefician a los propietarios de viviendas existentes, pero no mejoran la asequibilidad para los compradores de viviendas nuevas.
Los créditos fiscales por cambio, que vinculan los impuestos a la propiedad con la capacidad de pago de las personas, pueden ser una manera exitosa y justa de hacer que la compra de una vivienda sea más asequible.
Los interruptores son la base de programas como el Crédito Fiscal a la Propiedad de Vivienda de Michigan, que se promulgó en 1973, y se utilizan en todo el país para ayudar a los propietarios de viviendas de bajos ingresos, ancianos y discapacitados.
Al mantener los impuestos a la propiedad bajo control, estos créditos reducen la carga fiscal sobre los propietarios de viviendas de bajos ingresos y protegen a los propietarios en áreas que se están gentrificando rápidamente. Pueden evitar aumentos de impuestos a la propiedad que pueden desestabilizar económicamente a un hogar y conducir a una ejecución hipotecaria.
Si Detroit ampliara los interruptores aumentando los requisitos de ingresos, podría ayudar a que más habitantes de Detroit permanecieran en la ciudad y también atraer nuevos residentes.
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